A településrendezési eszközöket 10-15 évente illik felülvizsgálni ellenőrizendő, hogy azok a valóban a közösen elfogadott jövőkép felé segítik a maguk módján a települést. Ilyenkor kiértékelik a jelenlegi állapotot, elemzik a folyamatokat és szükség esetén pontosítják, módosítják, megváltoztatják a szabályozást, hogy a kívánt irányba hassanak a településfejlesztési koncepciónak megfelelve. Ilyenkor kell a korábbi területek eseti szabályozásainak és az egyszerűsített vizsgálatok nélküli eljárásoknak a feltételrendszerét felülvizsgálva, azonos szemlélettel összefésülve átdolgozni egységes szerkezetűvé.

 

 

Összefoglaló

Ürömön jelenleg egy ilyen felülvizsgálat van folyamatban, amely több módosítást is magába foglal. A közzétett dokumentáció egyeztetése történik, most lehet véleményezni a településrendezési eszközöket, a településszerkezeti tervet, és a teljes közigazgatási területet felölelő szabályozást. Ennek az anyagnak része a megalapozó vizsgálat és alátámasztó munkarész, az örökségvédelmi terve és - a környezetvédelmi hatóság előzetes kérésére - a környezeti vizsgálat.
A tanulmány elemzése (SWOT) (82-83. oldal)


b.1 Hátrányos körülmények:
> A fejleszthető területek szinte teljesen elfogytak
> Az intézmények szamara sincs elegendő bővítési terület
> Az új beépítések színvonala vegyes, a divatok kavalkádja uralja a látványt
> A (közösségi) zöldterület nagyon kevés
> Nagy az átmenő forgalom

b.2 A település erősségei
> A történeti mag őrzi a falu karakterét
> A tájképi elemek a látványban meghatározó módon érvényesülnek
> Van meg sok beépítetlen (foghij) telek
> Az ellátási színvonal – intézmények, közterületek, közműellátás - kiváló
> A nemzetközi forgalmat lebonyolító közlekedési folyosók (vasúti, közúti, vízi, legi) a község központjától nem nagy távolságra vannak, viszonylag rövid idő alatt elérhetők.

b.3 Veszélyek:
> Az urbanizációs nyomás, ezzel a beépítések, a forgalom, az ellátási igény növekszik.
> A falu hagyományos karaktere – történeti beépítésű utcakép, jellegzetes épülettípus, anyaghasználat – elvesz.
> A taj látványát az építés mennyiségi szemlelete – nagy területű, esetleg nagy tömegű beépítés – tönkreteszi
> A természetes környezet élvezhetősége elvesz.
> Az intézmények parkoló-igénye telken belül megoldhatatlan
> A közterületeken, különösen a központi intézmények környezetében nincs elég parkolóhely
….
> A közterületi parkolók hiánya távol tartja az idegenforgalmat a településtől.
> A 10%-os „külterületi” beépítés eluralkodása
> A fejlesztési gazdasági terület olyan helyen van kijelölve – átlagnál jobb minőségű termőföld - ahol a földvédelmi törvény alapján nem fogjak engedélyezni a beépítésre szánt terület szabályozását”

b.4 Lehetőségek:
> Az intézmények, a közterületek, a zöldfelületek minőségi színvonalának további emelése
> Új közösségi létesítmények megvalósítása: pl.
sport létesítmény
erdészeti – turisztikai létesítmény
speciális oktatások
idegenforgalmi csemegék
> A potenciális akcióterületek:
Gazdasági termelő létesítmények megvalósítása az M0 csomópont mellett
A bányaterület rekultivációja
A nagykiterjedesű zöldterület rehabilitációja
21-es táblában a lakóterület bővítése
> Illeszkedés a terepviszonyokhoz az új beépítések során
> Az új beépítések igényes – változatos közterületekkel strukturált – kialakítása
> Az urbanizációs nyomás es a közúti közlekedés ellenhatását csökkentheti az elkövetkező évek sikeres munkahelyteremtése a községben.
> Az M0 kiépítése csökkenti az átmenő forgalmat
> A fejlesztésre kijelölt beépítésre szánt területek megközelítését szolgálandó, gyűjtő utakat lehet kijelölni.
> A vasúti közlekedési eszköz fokozottabb használata az utazási sebesség növelésével (villamosias), a P + R parkoló kihasználásával az Urom vasúti megállóhelyen.
> A beépítettség miatt nem növelhető szabályozási szelességű utcákban a gyalogos es kerékpáros közlekedést előnyben lehet részesíteni.
> Korszerű kerékpártárolók telepítésével a jelenleginél vonzóbbá lehet tenni a kerékpáron közlekedést.
> Az átmenő gépjármű forgalom elterelését egyedül az M0 autóút 11. jelű es 10. jelű főút közötti szakaszának kiépítése oldana meg, de erre meg várni kell.
> A 10%-os „külterületi” beépítés olyan racionális alkalmazása, melyből – mint többlet építési jog biztosításból – közösségi bevétel keletkezik
> Az M0 csomópontja által távlatban elfoglalandó kb. 2 hektáros gazdasági terület cseréjét – területrendezési hatósági eljárásban – meg kell valósítani, hogy az ottani fejlesztési potenciál es az abból eredő közösségi bevétel el ne vesszen a falu szamara.”

A 2004-es területfejlesztési tanulmány megállapításai és javaslatai a sok helyen visszaköszönnek a hátrányokat és a kockázatokat illetően. Az elmúlt tíz év területrendezési döntései nem a kívánt irányba befolyásolták a település helyzetét, különösen a népességszám kézbentartása, a nevelési-oktatási intézmények bővítése és a forgalomszervezés, közlekedéstervezés területén.

Jogszabályváltozás következtében az eredendően nem beépítésre szánt területeken is nő az építési lehetőség (50. oldal):

’A 2016. június 14-től hatályba lépett új országos szabályozás (OTEK módosítás) lehetővé teszi egyes beépítésre nem szánt területeken (mezőgazdaság, különleges terület) a 10%-os beépítési maximumot. A lehetőség tulajdonosi kezdeményezéseket es igényeket eredményez, ezért előbb-utóbb koncepciót kell alkotni a többlet építési lehetőség helyi alkalmazásáról mind helyszíneit, mind funkcióját tekintve.”

Ez tovább növeli Üröm amúgy is magas beépítettségét, ráadásul a nem beépítésre szánt területen, és várhatóan további lakosságszám növekedéssel fog járni.

A fentiek alapján a felülvizsgálat keretében az alábbi módosításokat javasolja a tervezet:
Falusias lakóterület kijelölése a Völgyligethez csatlakozóan
– 5,12 ha – hrsz: 021/83, 021/76

Zöldterület kijelölése a fenti lakóterülethez kapcsolódóan
– 0,26 ha – hrsz: 021/83, 021/76

Különleges beépítésre nem szánt erdőgazdasági mintaterület a Mészégető utca végén
– 1,40 ha – hrsz: 036/8, 036/9

Mezőgazdasági terület erdővé minősítése a Péterhegyi erdő és a Panoráma liget közti sávban
– 0,83 ha – hrsz: 033/54

Zöldterület erdővé minősítése a Rókahegy és Péterhegy között
– 0,62 ha – hrsz: 959

Vízgazdálkodási terület gazdasági területté minősítése a kőfaragó üzem mellett a Cigányárok területén
– 200m2 – hrsz: 1597

Ezek a változások két elképzelést szolgálnak:
további lakóterület kijelölése belterületbe vonással 5,12 ha területtel
erdészeti mintagazdaság kialakítása 1,4 ha erdő megszüntetésével
A zöldterület kijelölése és az erdővé minősítések ezek átsorolásához szükségesek, hogy ne csökkenjen se az erdőterület se a biológiai aktivitási érték a számítások szerint.


1. Lakóövezet kialakítása

A lakóövezet kialakítása közel 100 (91) kétlakásos telek számára, a közterület minimalizálása érdekében az előkert nem keríthető le, gyakorlatilag a közterület részét képezi zöldterületként és gépkocsi tárolóként.
Az 1. változtatás új lakóterület kijelölése mezőgazdasági területen. Ezzel a BATrT által korlátozott beépítésre szánt terület kijelölés teljes mértékben ki lesz használva Üröm közigazgatási területén.

Ez azt jelenti, hogy a továbbiakban nincs mód további beépítésre szánt területek kijelölésére, az intézmények meglévő helyükön kell megoldják a bővülést, ide értve az oktatási-nevelési intézményeket is.

Az övezeti besorolása Lf-8, szabályozása a következő:
telekméret min. 800 m2 beépítése szabadon álló, telkenként 2 lakás helyezhető el
beépítettség max. 25 %, a szintterületi mutató max. 60 %, zöldterület min 50 %
építménymagasság: max. 5 m

2. Erdészeti mintagazdaság

Az erdészeti bemutató létesítményéhez beépítésre nem szánt különleges erdőgazdálkodási bemutató terület hoztak létre, amelyhez 1,4 ha erdőterületet kell átsorolni egyéb területté és máshol pótolni, hogy 700 m2 építhessenek. Az így kialakított beépítésre nem szánt területen az alábbiak szerint lehet épületet elhelyezni:

Az övezeti besorolása KbE-1:
funkció: bemutató, ismeretterjesztő építmény, gazdasági építmény, legfeljebb 2 lakás, turisztikai vendéglátó egység, erdei turizmushoz, vadgazdálkodáshoz szükséges építmény, tárolóépület, mezőgazdasági építmény
telekméret min. 6.000 m2 építménymagasság: max. 5,5 m
beépítettség max. 5 %, zöldterület min 75 %
Kialakítható még KbE-2 övezet is hasonló beépítési mutatókkal, de már 1.000 m2 nagyságú telekkel, de azon lakás, szállás nem létesíthető



Kiemelések, pontosítások, kiegészítések:
A településrendezési eszközökhöz felülvizsgálatához kapcsolódó hatályos, utoljára 2007-ben módosított területfejlesztési  koncepció - mégoly magas színvonala ellenére is - a 2001-es statisztikai adatokon alapul. A jelenlegi megalapozó vizsgálat és alátámasztó javaslat 2014. évi adatokból dolgozik. Az ingatlanpiaci válságot követően kormányzati intézkedésekkel (CSOK) is támogatott lakásépítés Ürömön rendkívül gyors nagy volumenű lakóépület építéseket indított be. Ebben a gyorsan változó környezetben a régi, trendforduló előtti 2014-es adatok alapján nem lehet a valós helyzetet feltárni és megalapozott javaslatokat kidolgozni. Nem elfogadható a 2014- évi népességszámra tervezni figyelmen kívül hagyva a már folyamatban lévő lakásépítéseket. Az önkormányzatnak ezekről a 2014-nél ennél jóval pontosabb adatok állnak rendelkezésére. A szakmailag megfelelő felülvizsgálathoz elengedhetetlen a naprakész adatok beszerzése.
megalapozó vizsgálat 3.7. 134. oldal
„A település központjában erre nincs elég szabad terület, ezért itt parkolási rendszerek megteremtésével es tarifális szabályozással javasoljuk az ügyfelek, a vendégek, a vásárlok rövid, egy órán belüli parkolási igényei kielégítését szolgáló, kellő számú szabad parkolási hely biztosítását.”

Ezt a problémát a 2004-es koncepció is rendezendő feladatként rögzítette már az akkori, jóval kisebb népesség mellett. Egy ilyen hagyományos falusias településközpontban nem alkalmazható a fizetős parkolás, forgalomszervezési, közlekedéstervezési megoldást kell keresni.
megalapozó vizsgálat 1.4. 122. oldal
„A lakóterület fejlesztések üteme jelentősen lecsökkent. A mellékelt ábrán az 1996 es 2007 között eltelt 11 év lakóterület fejlesztései láthatók. Az elmúlt 9 évben 2007 es 2016 között a térképen szereplő 8 terület eggyel növekedett (21-es tabla).”

Ennek magyarázata a 2008-as ingatlanpiaci válságon túl, hogy a 2004-es településfejlesztési koncepció kifejezett ellenjavallata ellenére Üröm Önkormányzata 2007-re teljes körűen kimerítette a törvény által megengedett belterületbe vonható területnagyságot. 2005 és 2007 között létesültek a Rókahegy II. a Natura Villa és a Panorámaliget lakóterületek. Azóta csak a már beépítésre szánt területek cseréjével lehet új lakóövezeteket létrehozni. A 21 tábla átsorolásához a Sadove déli részének beépítését cserélték be beláthatatlan időre elodázva annak rendezését. A most tervezett új lakóterület átsorolásához az M0 csomópont gazdasági területeiről kell lemondani, mert Ürömön 2007 óta tovább már nem növelhető beépítésre szánt terület nagysága. A beépítés sűrűségét persze a beépített terület növelése nélkül is lehet fokozni. A Rókahegy II lakóterületen korábban az eredetileg sem túl nagy (min. 800 m2) telkeire két lakást lehetett építeni. Ezt úgy módosították, hogy a megfelezett legalább 400 m2-es telkekre már ikresen csatlakozó lehet a beépítés 2 lakás számára. Ezzel nem nőtt a beépíthető terület, de kétszer annyi lakást lehet építeni. Kétszer annyi háztartásnak pedig jóval nagyobb a közműigénye, a környezeti terhelése, és az intézményi ellátottsága is.
helyi építési szabályzat 25-27 oldal
Településrészek szabályozása alapján megállapítható hogy a település régi része a központtal együtt továbbra is megfelel egy nagyobb település hagyományos faluközpontjának mind a beépítés sűrűségét, mind közlekedési területeinek méreteit, mind intézményrendszerét tekintve; addig a külső, központtól messze eső területek átsorolásai mind intenzív beépítésűek, kertvárosias, sőt kisvárosias jelleggel ellentmondva minden településtervezési előírásnak, szabálynak.
megalapozó vizsgálat 1.14.3 54. oldal
„A településkép összképe nem ilyen vegyes, mert magas, nagy tömegű épületek megvalósítását nem teszi lehetővé a szabályzat es a helyi civil mozgalmak. Kirívó példa a rendelő es az abc áruház lepényépülete, melyek nem illeszkednek környezetükbe.”
A szabályozási tervek célja pont ezek elkerülés és kívánt irányba terelése. Különösen kínos ez a megállapítás a rendelő esetében, amely az önkormányzat saját beruházása.
településszerkezeti terv 11 Biológiai aktivitási érték számítási eredménye 15. oldal
Egy mezőgazdasági terület erdővé válásához kell 15-20 év; azzal, hogy papíron átminősítjük még nem áll azonnal rendelkezésre a 9 egységnyi biológiai aktivitási érték. Az átsorolás építési joga is akkor keletkezzen, amikor az erdő kialakul, mert ennek hiányában „de facto” valójában csökken a biológiai aktivitás értéke egészen az erdő tényleges kialakulásáig. Ehhez elegendő megnézni a 2014-es átsorolásokhoz előírt telepített erdőt.
megalapozó vizsgálat 1.4. 123. oldal
„A Sadove hosszútelkes, régen zártkertként beépült területe átalakulásra, rendezett úthálózat kialakítására reménytelen terület. A 2013-ban hatályba lépett terület-felhasználási engedéllyel mezőgazdasági területnek minősített településegység beépítésre szánt területté minősítése nem lehet a fejlesztési koncepció része.”

Az önkormányzat maga kérte az engedélyt a területcserére és a beépítésre szánt terület kivételes kijelölésére, hogy a Sadove számára fenntartott beépítést felhasználhassa a 21 tömb átsorolására 17,69 ha új lakóterület létrehozására.
Megalapozó vizsgálat 1.4. 123. oldal
„A fejlesztések során befizetett háttérfejlesztési hozzájárulások lehetővé teszik az intézmények fejlesztését. Az iskola bővítése, a közösségi ház új tartalmakkal kiegészített ujjáépítése, új rendelő építése, az óvoda bővítése, új bölcsőde építése, a könyvtár felújítása jelzik az intézményfejlesztések folyamatosságát.”
A szabályozásban nem található területkijelölés a lakó területek jelentős növekedése által keletkezett többlet ellátó intézmények elhelyezésének biztosítására. Ezek szerint a jelenlegi helyükön kell megoldani a bővülést, amely az oktatási-nevelési célú intézményeknél nem érzékelhető.
Az eddigi átsorolások fejlesztéseitől a teljes közművesítésen felül a „lakóövezetek kialakításával járó és a település infrastruktúráját terhelő szolgáltatások kompenzálására” befizetett összegekből éppen most kíván az önkormányzat 450 millió forintot fordítani egy új művelődési házra. Azért írom határozatlan névelővel, mert annak elképzelései és tervei egyelőre nem ismertek, nem hozzáférhetők.
A jogszabályi környezet másik változása egy új jogszabályhoz kapcsolódik, A településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. törvényhez.

A törvény célja, hogy a települési közösségek hatékonyan óvják meg környezeti kultúrájukat, és fejlesszék azt.
A törvényben bevezetett új elemek, felhatalmazások:

Településképi rendelet

  • A településkép-védelem összes eleme egy önkormányzati rendeletbe kerül.
  • Településképi Arculati Kézikönyv
  • Széleskörű társadalmi bevonással készül.
  • Feltárja és bemutatja a településen belül jól elkülönülő egyes településrészek arculati jellemzőit és értékeit.
  • Javaslatot tesz a településképhez illeszkedő építészeti elemek alkalmazására.
  • A településképi rendelet megalapozását szolgálja

Ehhez kapcsolódóan az önkormányzat feladatai

  • Partnerségi egyeztetés új keretszabályai szerinti partnerségi rendelet megalkotása;
  • Főépítész megbízása legalább a Településképi Arculati Kézikönyv és településképi rendelet készítésének idejére;
  • A Településképi Arculati Kézikönyv és településképi rendelet elkészítése legkésőbb 2017. október 1-ig
  • A településképi rendelet jóváhagyását követően a HÉSZ felülvizsgálata
  • A településképi követelmények hatályon kívül helyezése
  • A településképi rendelettel való összhang megteremtése


http://www.kormany.hu/download/b/6a/f0000/TAK_oktat%C3%B3_j.pdf

Ez alapján a HÉSZ-t újból felül kell majd vizsgálni október 1-e után, csak akkor már kötelező lesz két lakossági fórum is.
A márciusi testületi ülésen helyszíni sürgősségi előterjesztés keretében a testület kiadta a megbízást és egyben elfogadta a partnerségi szabályzat tervezetét is.

Ebben írta a főépítész: